Amortización anticipada de hipoteca: cuándo hacerla, cuánto ahorras y plazo vs cuota

Tienes algo de ahorro extra y te planteas la pregunta del millón: ¿lo meto en la hipoteca o lo invierto? Y si amortizo, ¿reduzco la cuota o el plazo? Las respuestas tienen mucho más impacto del que parece. Vamos a verlas con números.

Qué es amortizar anticipadamente

Es entregar al banco dinero extra para reducir el capital pendiente de tu hipoteca antes de tiempo. Como los intereses se calculan sobre el capital que queda por pagar, reducir ese capital reduce los intereses futuros. Puedes hacerlo de forma parcial (un pago puntual) o total (cancelar la hipoteca).

La decisión clave: reducir plazo o reducir cuota

Cuando amortizas parcialmente, el banco te ofrece dos opciones, y elegir bien marca una diferencia enorme:

• Reducir plazo: mantienes la misma cuota mensual, pero terminas de pagar antes. Ahorras el máximo en intereses.
• Reducir cuota: mantienes el mismo plazo, pero pagas menos cada mes. Ahorras menos intereses, pero ganas liquidez mensual.

Cuánto se ahorra realmente

Ejemplo: hipoteca de 180.000 € al 3% a 30 años. Amortizas 20.000 € en el año 5:

Usa nuestra calculadora para ver tu "año del cruce": amortizar antes de ese año (cuando aún pagas más intereses que capital) es cuando más rentable resulta.

Cuándo SÍ y cuándo NO compensa

Compensa amortizar si:

• El interés de tu hipoteca es alto (por encima del 3-3,5%) o es variable y temes subidas del euríbor.
• Ya tienes tu colchón de emergencia cubierto y no necesitas esa liquidez.
• Estás en los primeros años de la hipoteca (antes del cruce).

NO compensa (o conviene pensarlo) si:

• Tu interés es muy bajo (por ejemplo 2%) y podrías obtener más rentabilidad invirtiendo ese dinero con seguridad razonable.
• Te quedarías sin colchón de emergencia: nunca amortices a costa de tu fondo de seguridad.
• Tienes deudas más caras (tarjetas, préstamos personales): amortiza esas antes.

Comisiones y ventaja fiscal

Por ley, las comisiones por amortización anticipada están limitadas. En hipotecas variables, el máximo legal es muy bajo (0,15%-0,25% según el momento) y en muchas no hay comisión. En fijas pueden ser algo mayores los primeros años. Revisa tu escritura.

Además, si compraste tu vivienda antes de 2013, podrías conservar la deducción por inversión en vivienda habitual en el IRPF: amortizar te permite deducir hasta el límite anual. Consúltalo en la Agencia Tributaria.