Tu hipoteca no es un matrimonio indisoluble. Si las condiciones que firmaste se han quedado caras —porque el euríbor subió o porque el mercado mejoró—, tienes dos herramientas para arreglarlo sin mudarte: la novación y la subrogación. Veamos cuál te conviene.
En esta guía
Qué es la novación: renegociar con tu propio banco
La novación es modificar las condiciones de tu hipoteca con el mismo banco. Puedes cambiar el tipo de interés (de variable a fija, por ejemplo), el plazo, el diferencial o eliminar cláusulas. Es un acuerdo bilateral: tu banco acepta o no.
Ventaja: más simple y barata que cambiar de banco, sin tasación nueva en muchos casos.
Inconveniente: tu banco solo te mejorará si percibe riesgo de perderte. Por eso conviene llegar con una oferta de otra entidad en la mano.
Qué es la subrogación: llevarte la hipoteca a otro banco
La subrogación de acreedor consiste en trasladar tu hipoteca a otro banco que te ofrece mejores condiciones. El nuevo banco "compra" tu deuda al antiguo y tú pasas a pagarle a él, con el nuevo tipo. La vivienda y el capital pendiente son los mismos; solo cambian el acreedor y las condiciones.
Ventaja: accedes a las ofertas competitivas de captación de otros bancos (que suelen ser mejores que las de fidelización).
Inconveniente: implica tasación nueva y algún trámite más; el banco de origen tiene derecho a igualar la oferta para retenerte (derecho de enervación).
Costes reales de cada una
| Concepto | Novación | Subrogación |
|---|---|---|
| Comisión | Comisión de novación (limitada por ley; baja) | Comisión por subrogación (limitada; menor con el tiempo) |
| Tasación | A menudo no necesaria | Suele ser necesaria (250-600 €) |
| Notaría/Registro | Reducidos | Reducidos (la ley abarata estos cambios) |
| Tramitación | Más rápida | Algo más larga |
La buena noticia es que la normativa hipotecaria abarata estos cambios para favorecer la competencia. Pasar de variable a fija mediante novación o subrogación tiene comisiones máximas muy reducidas.
Cuándo compensa
Regla práctica
Suele compensar si consigues rebajar al menos 0,3-0,5 puntos el tipo y te quedan más de 10 años de hipoteca (cuanto más capital pendiente, más ahorras). Si te quedan 4 años y poco capital, el ahorro será pequeño frente al trámite.
En 2026, con el euríbor por encima del 2,8%, muchos hipotecados variables que firmaron en 2022-2023 valoran pasar a una fija para ganar tranquilidad. Haz números antes: a veces la variable sigue compensando si esperas bajadas.
Cómo hacerlo, paso a paso
- Pide ofertas de subrogación a 2-3 bancos (FEIN vinculante).
- Lleva la mejor a tu banco y pídele una novación que la iguale o mejore.
- Compara el coste total (comisiones + tasación + trámites) frente al ahorro en intereses.
- Decide y firma. Si subrogas, tu banco puede intentar retenerte igualando la oferta.
Compara tu hipoteca actual con una mejor
Mete tu capital pendiente y plazo restante con el tipo nuevo y verás cuánto ahorrarías cambiando de condiciones.
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