El mayor obstáculo para comprar una primera vivienda no suele ser la cuota mensual, sino reunir el 20% de entrada. El aval del Instituto de Crédito Oficial (ICO) nació precisamente para resolver eso. Vamos a ver cómo funciona de verdad, sin marketing.
En esta guía
Qué es el aval ICO y cómo funciona
El aval ICO es una garantía pública: el Estado, a través del ICO, se compromete frente al banco a responder por una parte del préstamo (hasta el 20%). Esto permite que el banco te conceda hasta el 100% del valor de la vivienda en lugar del 80% habitual, porque el riesgo de ese 20% extra lo cubre el aval. Importante: no es dinero que recibes, ni una subvención; es una garantía que elimina la barrera de la entrada.
La diferencia que marca
Sin aval, para una vivienda de 180.000 € necesitas ~36.000 € de entrada más gastos. Con aval ICO, el banco financia el 95-100% y solo necesitas cubrir los impuestos y gastos (≈ 10-12%). Bajas de necesitar ~54.000 € a unos 20.000 €.
Requisitos para pedirlo
Los requisitos habituales del programa (revisa la convocatoria vigente, pueden ajustarse):
- Ser menor de 35 años, o ser una familia con menores a cargo (sin límite de edad en ese caso).
- Que sea tu vivienda habitual.
- Límites de ingresos (no superar cierto umbral anual, mayor por cada miembro adicional de la unidad familiar).
- Límites de patrimonio.
- No ser ya propietario de otra vivienda (con excepciones).
- Precio de la vivienda dentro de los límites del programa.
El aval se solicita a través del banco, no directamente al ICO. El banco verifica que cumples y tramita la garantía.
Cuánto cubre exactamente
El aval cubre hasta el 20% del importe del préstamo (puede llegar al 25% en viviendas con buena calificación energética, según convocatoria). Es decir, el banco financia el 80% por su cuenta y riesgo y el 15-20% adicional respaldado por el aval, hasta llegar al 95-100%.
Bancos que lo ofrecen
Las principales entidades tienen convenio con el ICO para este programa (CaixaBank, Santander, BBVA, Sabadell, Kutxabank, Ibercaja, Unicaja, entre otras). No todas aplican las mismas condiciones de TIN ni de vinculación, así que conviene comparar y negociar igual que con cualquier hipoteca.
¿Compensa de verdad?
Depende de tu situación. Sus dos caras:
A favor: te permite comprar años antes, sin esperar a ahorrar 40.000 €. En un mercado donde los precios suben, comprar antes puede compensar.
En contra: al financiar más (95-100% en vez de 80%), pagas intereses sobre más capital y tu cuota es mayor. Además, si la vivienda perdiera valor, podrías deber más de lo que vale (LTV alto). Y sigues necesitando ahorro para los gastos de compra, que no se avalan.
⚠️ El aval ICO no te exime de la regla de oro: la cuota no debería superar el 35% de tus ingresos netos. Que puedas financiar el 100% no significa que debas endeudarte al máximo. Calcula tu cuota cómoda, no la máxima.
Simula tu hipoteca con financiación del 95-100%
Mete el préstamo ampliado del aval ICO y comprueba cómo cambia tu cuota frente a una financiación del 80%.
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