"Necesitas el 20% de entrada." Esa frase, repetida hasta la saciedad, es solo media verdad y deja a mucha gente sin colchón el día después de comprar. Vamos a hacer el cálculo completo y honesto de cuánto necesitas ahorrar de verdad.
En esta guía
La regla del 30%: por qué es la cifra realista
La cifra de seguridad que recomienda la mayoría de asesores financieros es tener ahorrado en torno al 30% del precio de la vivienda antes de comprar. Se descompone así: 20% de entrada + 10-12% de gastos de compra. A eso conviene sumar un colchón de emergencia aparte.
¿Por qué? Porque los bancos financian, como norma general, el 80% del menor valor entre precio de compra y tasación. El 20% restante lo pones tú. Y los impuestos y gastos no se pueden hipotecar: salen de tu bolsillo el día de la firma.
La entrada: el 20% del precio
Es la parte del precio que el banco no financia. Para una vivienda de 200.000 €, son 40.000 €. Si consigues una hipoteca al 90% o 100% (con aval ICO o tasación favorable), la entrada baja, pero esas opciones tienen condiciones que conviene conocer.
Cuidado con la tasación
Si el piso cuesta 200.000 € pero el banco lo tasa en 190.000 €, te financiará el 80% de 190.000 € = 152.000 €. Tendrás que aportar 48.000 € en lugar de 40.000 €. La tasación baja es uno de los sustos más frecuentes.
Los gastos de compra: 10-12% del precio
Esto es lo que mucha gente olvida. Comprar una vivienda de 200.000 € no cuesta 200.000 €: cuesta entre 220.000 € y 224.000 €. El desglose:
| Concepto | Coste aproximado (vivienda 200.000 €, 2.ª mano) |
|---|---|
| ITP (impuesto, varía por CCAA: 6-10%) | 12.000 € - 20.000 € |
| Notaría | 600 € - 900 € |
| Registro de la Propiedad | 400 € - 800 € |
| Gestoría | 300 € - 500 € |
| Tasación | 250 € - 600 € |
| Total gastos | ≈ 14.000 € - 22.000 € |
En obra nueva el ITP se sustituye por el IVA (10%) más el AJD. Tienes el desglose completo en impuestos y gastos al comprar y en gastos de notaría y registro.
El colchón de emergencia: el gran olvidado
Comprarte una casa y quedarte a cero es un error clásico. Necesitas mantener un fondo de emergencia equivalente a 3-6 meses de gastos después de pagar la entrada y los gastos. ¿Por qué? Porque una avería, una pérdida temporal de ingresos o una derrama de la comunidad pueden aparecer justo cuando ya no te queda nada. Recomendamos reservar al menos un 5% extra del precio.
Ejemplo completo: vivienda de 200.000 €
Para comprar con tranquilidad una vivienda de 200.000 € de segunda mano deberías tener ahorrado:
→ 40.000 € de entrada (20%)
→ ≈ 18.000 € de gastos de compra (≈9%)
→ ≈ 10.000 € de colchón de emergencia (5%)
Total ≈ 68.000 € (un 34% del precio).
Sí, es mucho. Por eso la planificación del ahorro debe empezar años antes. Y por eso conviene no precipitarse: comprar sin colchón es comprar con un pie en el precipicio.
¿Y si no llego al 20%?
Hay caminos, pero con matices:
- Aval ICO para jóvenes: el Estado avala hasta el 20% para que el banco financie el 95-100%. Requisitos en la guía del aval ICO.
- Ayudas autonómicas y bonos: revisa las ayudas a la compra para jóvenes de tu comunidad.
- Hipotecas al 90-100% en casos concretos: ve los pros y contras en hipotecas al 100%.
Eso sí: financiar más del 80% encarece la hipoteca y deja menos margen. La regla de oro sigue siendo no comprometer más del 35% de tus ingresos netos en la cuota.
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