"Necesitas el 20% de entrada" es la regla, pero no es una ley inquebrantable. Existen caminos para financiar el 90, 95 o incluso el 100% de la vivienda. Ahora bien: que se pueda no significa que siempre convenga. Vamos a verlo con honestidad.
En esta guía
Por qué la norma es el 80%
Los bancos financian el 80% del menor valor entre precio y tasación porque ese 20% de colchón les protege: si tuvieran que ejecutar la hipoteca y vender, el margen cubre la caída de valor. Cuanto más alto es el LTV (loan-to-value), más riesgo asume el banco y más te exige a cambio.
Vías para llegar al 90-100%
- Aval ICO: la vía más accesible para jóvenes y familias. El Estado avala el 20% extra. Todo en la guía del aval ICO.
- Pisos del propio banco: las entidades suelen financiar al 100% los inmuebles de su cartera (adjudicados), porque les interesa venderlos. Ojo a su estado y ubicación.
- Tasación favorable: si compras por debajo del valor de tasación, el 80% de la tasación puede cubrir casi todo el precio. Ejemplo: compras por 160.000 € algo tasado en 200.000 €; el 80% de 200.000 = 160.000 € cubre el 100% del precio.
- Doble garantía: aportar otra vivienda (tuya o de un familiar) como garantía adicional.
- Perfiles muy solventes: funcionarios o profesionales con ingresos altos y estables a veces consiguen el 90-95%.
Los riesgos del 100%
Más financiación, más riesgo
Financiar el 100% significa: cuota más alta (más capital), más intereses totales, y un LTV del 100% que te deja sin margen si la vivienda perdiera valor (podrías deber más de lo que vale). Además, sigues necesitando ahorro para los gastos de compra, que no se financian.
Cuándo tiene sentido
Puede compensar si:
- Tienes ingresos estables y la cuota se mantiene por debajo del 35% de tus ingresos.
- El precio de la vivienda es razonable (no inflado) y la zona es sólida.
- Esperas mejorar ingresos o amortizar en pocos años.
- El coste de esperar a ahorrar el 20% (subida de precios, alquiler) supera al sobrecoste de financiar más.
No compensa si te deja sin colchón o si la cuota te ahoga. La regla del 35% sigue siendo sagrada.
Compara financiación al 80% y al 100%
Simula tu hipoteca con distintos importes de préstamo y comprueba cómo cambia tu cuota e intereses.
Abrir la calculadora de hipoteca