El contrato de arras es el primer compromiso económico serio en la compra de una vivienda. Un error en este documento, una cláusula mal redactada o unas arras del tipo incorrecto pueden costarte decenas de miles de euros. Te lo explicamos todo con detalle.
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
Arras penitenciales (art. 1454 Código Civil) — Las más comunes y las más recomendables para el comprador. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras. Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble. Esto crea un mecanismo claro y equilibrado para ambas partes. Importante: para que sean penitenciales debe indicarse expresamente en el contrato.
Arras confirmatorias — Son simplemente una señal de la compra, sin penalización específica por incumplimiento. Si alguna parte incumple, la otra puede reclamar el cumplimiento del contrato o pedir daños y perjuicios, pero el proceso es más complejo y largo. Evítalas si eres comprador.
Arras penales — Similares a las penitenciales pero con penalizaciones distintas al doble/pérdida. Pueden incluir cláusulas más severas. Requieren especial atención a su redacción.
💡 Regla básica: Siempre exige que el contrato especifique expresamente "arras penitenciales al amparo del artículo 1454 del Código Civil". Si no lo dice, es ambiguo y los tribunales pueden interpretarlo de formas distintas.
Cláusulas imprescindibles
Un buen contrato de arras debe incluir:
- Identificación completa de compradores y vendedores (nombre, DNI, estado civil).
- Descripción exacta del inmueble con referencia registral.
- Precio total de la vivienda y cantidad entregada en arras.
- Plazo para elevar a escritura pública (normalmente 2-3 meses).
- Condición suspensiva de financiación: si no obtienes hipoteca, recuperas las arras.
- Estado de cargas del inmueble y compromiso del vendedor de cancelarlas.
- Distribución de gastos e impuestos.
- Consecuencias del incumplimiento (las penitenciales del 1454 CC).
La condición suspensiva de financiación: imprescindible
Si no consigues la hipoteca y el contrato no incluye esta cláusula, perderás las arras aunque no sea tu culpa. La cláusula debe decir algo como: "La presente compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria por importe mínimo de X euros en plazo de Y días. En caso contrario, el vendedor devolverá las arras sin penalización."
⚠️ Situaciones donde la gente pierde las arras: No conseguir la hipoteca sin cláusula suspensiva (frecuente). El banco tasa por debajo y no financia suficiente. Circunstancias personales imprevisibles (pérdida de empleo, separación). La vivienda tiene problemas legales que el comprador no detectó antes de firmar. Por eso siempre: nota simple antes de las arras, pre-aprobación bancaria antes de las arras, lectura completa del contrato antes de las arras.