El contrato de arras es el primer compromiso económico serio de la compra: entregas una señal (normalmente el 10% del precio) para reservar la vivienda. Un error en este documento puede costarte decenas de miles de euros. Te lo explicamos todo, con detalle.
En esta guía
Los tres tipos de arras y sus consecuencias
Arras penitenciales (art. 1454 del Código Civil) — Las más recomendables para el comprador. Si el comprador se echa atrás, pierde las arras. Si el vendedor se echa atrás, devuelve el doble. Un mecanismo claro y equilibrado. Para que sean penitenciales, debe indicarse expresamente en el contrato. Puedes consultar el artículo en el Código Civil (BOE).
Arras confirmatorias — Son una simple señal, sin penalización específica. Si alguien incumple, la otra parte puede reclamar el cumplimiento o daños y perjuicios, pero por la vía judicial, más larga. Evítalas si eres comprador.
Arras penales — Como las penitenciales pero con penalizaciones distintas al doble/pérdida. Requieren especial atención a su redacción.
Regla básica
Exige siempre que el contrato diga textualmente "arras penitenciales al amparo del artículo 1454 del Código Civil". Si no lo especifica, es ambiguo y los tribunales pueden interpretarlo de formas distintas.
Cláusulas imprescindibles
- Identificación completa de compradores y vendedores (nombre, DNI, estado civil).
- Descripción exacta del inmueble con referencia registral (coincidente con la nota simple).
- Precio total y cantidad entregada en arras.
- Plazo para elevar a escritura pública (normalmente 2-3 meses).
- Condición suspensiva de financiación (ver abajo).
- Estado de cargas y compromiso del vendedor de cancelarlas.
- Reparto de gastos e impuestos.
- Consecuencias del incumplimiento (las penitenciales del 1454 CC).
La condición suspensiva de financiación: imprescindible
Si no consigues la hipoteca y el contrato no incluye esta cláusula, perderás las arras aunque no sea tu culpa. La cláusula debe decir, en esencia: "Esta compraventa queda condicionada a que el comprador obtenga financiación hipotecaria por importe mínimo de X € en un plazo de Y días. En caso contrario, el vendedor devolverá las arras sin penalización." Por eso conviene tener la pre-aprobación bancaria antes de firmar.
Qué hacer antes de firmar arras
- Pide la nota simple actualizada: titularidad y cargas.
- Consigue la pre-aprobación de la hipoteca.
- Consulta el valor de referencia del Catastro para tus impuestos.
- Comprueba que no hay cargas ocultas ni okupación.
- Lee el contrato entero, sin prisa. Si dudas, que lo revise un abogado.
Dónde se pierden las arras
⚠️ Situaciones reales donde la gente pierde el 10%:
→ No conseguir la hipoteca sin cláusula suspensiva.
→ El banco tasa por debajo y no financia lo suficiente (tasación baja).
→ Circunstancias personales imprevisibles (pérdida de empleo).
→ Detectar problemas legales del piso después de firmar.
Por eso: nota simple, pre-aprobación y lectura del contrato antes de las arras.
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