Elegir entre un piso a estrenar y uno de segunda mano va mucho más allá de si prefieres parqué nuevo o suelos con historia. La fiscalidad es distinta, los plazos son distintos y los riesgos también. Vamos a comparar ambas opciones con criterio.
En esta guía
La diferencia fiscal clave: IVA vs ITP
Es lo primero que cambia y afecta directamente a tu bolsillo:
- Obra nueva: pagas IVA del 10% (4% en VPO de régimen especial; IGIC al 7% en Canarias) + AJD autonómico (0,5%-1,5%).
- Segunda mano: pagas ITP, que varía del 6% al 10% según la comunidad autónoma.
¿Cuál sale más cara de impuestos?
Depende de tu CCAA. En una comunidad con ITP del 10%, la segunda mano puede tributar más que la obra nueva (10% IVA + AJD ≈ 11%-11,5%). En una con ITP del 6% (Madrid) o con bonificación joven, la segunda mano suele salir más barata. Haz el cálculo concreto.
Obra nueva: pros y contras
A favor: todo a estrenar, eficiencia energética alta (menos gasto en suministros), garantías del promotor, distribución moderna, menos averías los primeros años.
En contra: precio por m² más alto, a veces compras "sobre plano" (riesgo de retrasos), pagos escalonados durante la construcción, y el AJD se suma al IVA. Si compras sobre plano, exige aval de las cantidades entregadas: es obligatorio por ley y te protege si la promotora quiebra.
Segunda mano: pros y contras
A favor: precio de entrada menor, ubicación consolidada (barrios céntricos), puedes ver el piso real (no un plano), entrega inmediata, margen para reformar y revalorizar.
En contra: posibles reformas necesarias, instalaciones antiguas, peor eficiencia energética, y debes revisar bien la nota simple y las cargas ocultas. El valor de referencia puede afectar a tus impuestos.
Comparativa de costes (vivienda de 250.000 €)
| Concepto | Obra nueva | Segunda mano (ITP 8%) |
|---|---|---|
| Impuesto principal | IVA 10% = 25.000 € | ITP 8% = 20.000 € |
| AJD | ≈ 1,5% = 3.750 € | No aplica |
| Notaría + registro + gestoría | ≈ 1.500 € | ≈ 1.500 € |
| Total gastos aprox. | ≈ 30.250 € | ≈ 21.500 € |
Ojo: este ejemplo cambia radicalmente según tu CCAA y si tienes bonificación joven. Calcula siempre tu caso.
Cuál elegir según tu caso
Obra nueva si: valoras eficiencia y cero reformas, no tienes prisa por mudarte, y el sobrecoste fiscal te compensa por la calidad y garantías.
Segunda mano si: buscas ubicación céntrica, mejor precio de entrada, entrega inmediata, o quieres reformar a tu gusto y revalorizar.
Calcula los gastos según el tipo de vivienda
Estima el coste total de compra y el precio máximo que te puedes permitir, sea obra nueva o segunda mano.
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